Denver: 16 torres de escritórios mais adequadas para conversão em residenciais

A cidade de Denver tem agora uma imagem mais clara de quais edifícios de escritórios em dificuldades no centro da cidade seriam os melhores candidatos para mudar para residências, parte de um esforço maior para tornar mais fácil para investidores e incorporadores assumirem a tarefa.

Denver designou 16 edifícios como principais candidatos para conversão e, atrás deles, outros 13 com pontuação elevada em termos de conversibilidade, de acordo com um estudo que Denver encomendou ao escritório de arquitetura global Gensler para realizar.

“As torres do centro são um animal diferente para demolir. Seria uma pena desperdiçá-los”, disse Jennifer Ramsey, administradora de reutilização adaptativa do Departamento de Planejamento e Desenvolvimento Comunitário de Denver.

Menos funcionários estão indo para o escritório após a grande mudança para o trabalho remoto durante a pandemia e em Denver, a contagem de funcionários no centro da cidade em junho era de apenas 60% dos níveis observados em 2019, de acordo com a Atualização Econômica de Alta Frequência da Downtown Denver Partnership.

Embora essa recuperação supere a taxa de quase 50% observada a nível nacional, a região enfrenta um excesso de espaço para escritórios. A taxa de vacância em todo Denver é de 26,8% e no Central Business District é de cerca de 40%, segundo a Savills, uma corretora de Chicago.

Incapazes de pagar as suas dívidas com as rendas recebidas, os proprietários de vários dos edifícios emblemáticos da cidade estão estressados ​​ao ponto de poderem eventualmente enfrentar a execução hipotecária. Isto criou um sentido de urgência na procura de utilizações alternativas para as enormes estruturas, a fim de dar aos actuais proprietários ou aos credores em dificuldades uma rampa de saída antes que os edifícios enveredem por um caminho de lenta deterioração e eventual demolição.

Denver lançou um programa piloto em duas conversões não incluídas no estudo, em um esforço para agilizar o processo e criar critérios regulatórios e códigos de construção mais flexíveis, disse Ramsey. Um edifício, por exemplo, tinha um corrimão na escada que não era alto o suficiente segundo os códigos atuais, mas ainda funcionava.

“Também houve discussão sobre alguns incentivos financeiros”, disse ela.

O estudo de Gensler concentrou-se em cinco bairros do centro da cidade: Central Business District, Union Station, Civic Center, North Capitol Hill e Capitol Hill. Dos 69 edifícios inicialmente analisados ​​naquela área, 29 foram identificados como fortes candidatos para uma conversão residencial, localizados principalmente no CBD e no Capitólio Norte.

Foram excluídos os edifícios mais novos, do tipo que os inquilinos ainda preferem, e as estruturas mais antigas e com baixa taxa de vacância. Os vencimentos dos aluguéis e a situação financeira da dívida utilizada para a compra de um edifício também foram utilizados para examinar os edifícios. E plantas baixas que desperdiçariam muito espaço ou custariam muito para serem trocadas foram deixadas de lado.

Se um edifício ficar em dificuldades, o que significa que os aluguéis não podem pagar o pagamento da dívida, seu valor cai. E quanto mais baixo o preço cair, maiores serão as chances de um desenvolvedor intervir e tentar uma conversão. Muitos edifícios ainda não estão lá, mas Denver está trabalhando para evitar a espiral descendente e também resolver outro problema que tem: o número insuficiente de unidades habitacionais.

Zillow estima que a área metropolitana de Denver carece de 70.000 unidades habitacionais. Embora o centro da cidade tenha uma taxa de vacância residencial mais alta do que outras partes da área metropolitana devido ao ritmo acelerado de construção de apartamentos, é apenas um quinto da taxa de vacância observada em escritórios.

Em suma, a reutilização adaptativa ou as conversões residenciais oferecem uma forma de resolver dois problemas ao mesmo tempo e dar nova vida ao núcleo urbano, substituindo funcionários por residentes.

O centro da cidade de Denver tem 46.500 unidades residenciais, quase o dobro do número que tinha em 2010, de acordo com a Downtown Denver Partnership. A adição de 7.500 unidades adicionais através das 29 conversões identificadas no estudo Gensler representaria um aumento de 16%.

Esperançosamente, tamanhos de unidades menores poderiam aumentar a acessibilidade, o que está faltando em Denver, e o mesmo aconteceria com conversões eficientes.

“Estamos realmente interessados ​​em ver como esta habitação poderia atender às necessidades das pessoas de todo o espectro de renda”, disse Andrew Iltis, vice-presidente de planejamento e impacto comunitário da Downtown Denver Partnership.